8 октября 2008 года стало знаменательным днем. В этот день руководство крупной строительной ассоциации заявило, что в кризисе на рынке недвижимости виноваты, прежде всего, журналисты… Получается, что строители сами считают стоимость российской недвижимости абсолютно условной величиной, которая зависит исключительно от общественного мнения. Аналитический центр www.irn.ru видит в этом катастрофическое нежелание девелоперов работать на реальном, а не виртуальном рынке.

Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман и председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский направили журналистам России открытое письмо. В этом письме утверждается, что статьи, в которых описывается сложное положение российских девелоперов, могут «окончательно уничтожить» рынок недвижимости. Сами строители «уже лежат на лопатках» и подняться могут только с помощью журналистов. Сделать это можно, с точки зрения г-на Полонского и г-на Кошмана только «созданием позитивной картины в целом» о рынке жилья в СМИ.

При этом возникает очень странное впечатление, будто за счет «создания позитивной картины» можно заставить людей покупать жилье. Покупать недвижимость люди могут, когда у них есть на это средства. В нынешней ситуации средний месячный доход на душу населения в Москве составляет $2 тыс., а для того чтобы купить среднестатистическую квартиру в московской новостройке необходим примерно $1 млн. С помощью ипотечного калькулятора несложно расчитать, что по ипотечному кредиту при такой покупке придется платить $10-15 тыс. в месяц (в зависимости от параметров кредита). При этом в качестве одной из основных причин снижения продаж господа строители называют падение количества выданных кредитов. Но никакой реальной причины для таких процессов они якобы не видят. С их точки зрения, главным виновником сокращения числа ипотечных кредитов стал чисто психологический фактор – паника. И задача журналистов устранить эту панику.

Read more on this Article!

Недавно Национальная ассоциация девелопмента (НАД) предложила создать публичный реестр добросовестных агентств недвижимости и девелоперов, чтобы защитить население от участия в строительных и финансовых пирамидах. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, подобная идея не нова, и ее появление связано с желанием некоторых девелоперов и большинства агентств недвижимости привлечь к себе внимание на фоне таящего спроса.

Следует отметить, что первой попыткой такого рода можно считать создание в 1992 году Российской гильдии риэлторов (РГР). Спустя 10 лет – в 2002 году, – когда отменили лицензирование риэлторской деятельности, была предпринята вторая такая попытка –введение РГР Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости России. Однако тогда это не принесло никакого существенного эффекта. Наконец, последний раз речь зашла о создании реестра добросовестных риэлторов в марте этого года. Тогда та же РГР заявила о том, что вложит порядка 4 млн руб. в создание в интернете реестра аттестованных специалистов рынка недвижимости. Предполагалось, что на это уйдет около года.

Казалось бы, зачем создавать такой реестр, особенно в марте 2008 года, когда цены на недвижимость еще росли? Ведь у риэлторов заведомо больше возможностей для нахождения оптимальных вариантов, чем у обычных людей. А в условиях, когда цены растут галопирующими темпами, время всегда играет против покупателя. Однако существует и другая логика. Дело в том, что риэлторские услуги особенно востребованы, когда цены на недвижимость еще не зашкалили, и, в целом, жилье может купить большая часть активного населения. Его представители просто не хотят тратить свое время на связанные с проведением сделки дополнительные операции. Но когда жилье из-за роста цен переходит из разряда предметов первой необходимости в разряд недоступной роскоши, люди начинают задумываться над тем, как бы сэкономить, и, прежде всего, начинают экономить на услугах риэлтеров.

В России это проявляется в особенно масштабных формах. Так, по данным Российского фонда общественного мнения (ФОМ), половина сделок с недвижимостью в России проходит без участия риэлторов. При этом 20% россиян вообще не знают о существовании такой профессии. А готовы когда-либо воспользоваться услугами таких специалистов только 15% россиян.

Однако так было далеко не всегда. В 1992 году подавляющее большинство россиян не имело опыта работы с недвижимостью. Никто не знал, как проводить сделки по купле-продаже жилья. И поэтому возник стереотип, что необходимо обращаться в крупные компании, так как они не «кинут». Это был период брендов. Между тем, как показала дальнейшая практика, 1% сделок с недвижимостью объявляются недействительными по причинам, не зависящим ни от покупателя, ни от риэлторов. И к 2002 году многие из российских граждан это осознали. Кроме того, к этому времени рост цен на жилье уже в значительно опережал рост доходов населения. И многие из потенциальных клиентов решили, что сами неплохо могут справиться с обязанностями риэлтора. Наконец, к 2002 году интернет стал для большинства потенциальных покупателей жилья обыденной повседневностью и риэлторы лишились одного из своих основных преимущества – базы возможных предложений.

На этом фоне ослабла связь между риэлтором и крупными агентствами. Агентство стало необходимо только новичкам, а опытные риэлторы стали уходить в «свободное плавание» или открывать свои собственные маленькие конторы. За счет наработанных связей они стали получать напрямую от клиентов тот процент от сделки, который до этого потребители платили агентству. Это в очередной раз выявило всю специфику риэлторского бизнеса. Он держится, прежде всего, не на возможностях крупной компании, и не на ее бренде, а на способностях конкретного специалиста и на его имени. Если риэлтор работает качественно, то потребитель затем порекомендует этого агента своим знакомым вне зависимости от того, работает риэлтор в каком-то агентстве или нет.

В результате, агентства недвижимости стали опробовать в своей деятельности методы, проверенные в других секторах розничного бизнеса. Они начали вводить скидки и занялись стандартизацией услуг. Использование этих приемов в других розничных сегментах приводило к тому, что сильные бренды увеличивали долю своего присутствия на рынке. Однако и этот метод не сработал. Проблема в том, что риэлторский бизнес существенно отличается от других сегментов розничного рынка. Для начала в России, люди совершают сделки с недвижимостью обычно не более 2-3 раз за всю жизнь. При этом разрыв между сделками может составлять от нескольких лет до несколько десятков лет. А скидки даже в тех сегментах розничного рынка, где они получили большое распространение, обычно не живут более 2-3 лет.

Стандартизации услуг так же, как и скидки, в других сегментах розничного рынка обычно приводит к снижению стоимости продукта, предлагаемого потребителю. Это своего рода конвейер, который увеличивает производительность труда, за счет чего снижается себестоимость товара. И при условии сохранения уровня прибыльности цена продажи также снижается. Схожий вариант работы был предложен агентствами недвижимости нового типа. Если обычный размер платы за услуги риэлтора составлял 5% от суммы сделки, то новые агентства стали работать либо с фиксированной суммой платы за свои услуги, либо снизили процент. При этом за счет стандартизации услуг срок проведения сделки сократился. И на первых порах подобный опыт вызывал обостренный интерес со стороны потребителей. Но он достаточно быстро иссяк.

Дело в том, что в классическом варианте клиента обслуживает 1 риэлтор, а в стандартизированном – несколько разноплановых специалистов. Между тем в России, как нигде в Европе, востребован персональный подход к клиенту, а в риэлторском бизнесе, как уже говорилось выше, в особенности. Клиент хочет общаться с 1 человеком, чтобы была возможность с кого спросить и кого отблагодарить. Это и доказал разразившийся кризис, так как агентства недвижимости нового типа гораздо раньше признали себя пострадавшими, чем почувствовали некоторые сложности классические агентства недвижимости.

Неудивительно, что в сложившихся условиях сокращения спроса и возросшей роли отдельных маклеров, крупные агентства недвижимости хотят создать продукт, который бы одновременно пиарил их услуги и в какой-то степени позволял удержать высококлассных профессионалов рынка внутри компании.